Zur fristlosen Kündigung immer hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären

Diese für Vermieter übliche Praxis musste jetzt vom Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) bestätigt werden, nachdem Mieteranwälte dies infrage gestellt hatten.

Es ging um zwei Mietwohnungen in Berlin.  Die Mieter waren jeweils mit zwei aufeinanderfolgenden Monaten im Zahlungsrückstand. Die Vermieter erklärten deshalb die fristlose und hilfsweise die fristgerechte Kündigung. Nach Zugang der Kündigung beglichen die Mieter ihre Schulden.

Die Vermieter erhoben Räumungsklage. Das Landgericht Berlin wies diese ab. Zwar seien wegen des Zahlungsverzuges die fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen. Weil die Zahlungsrückstände jedoch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch ausgeglichen wurden, sei die fristlose Kündigung nachträglich rückwirkend entfallen.

Das Mietverhältnis sei ja bereits durch die zunächst wirksam ausgesprochene fristlose Kündigung sofort beendet worden. Die parallel dazu ausgesprochene ordentliche Kündigung ginge deshalb ins Leere.

Eine solche formaljuristische Argumentation über Bande ließ das höchste deutsche Mietgericht nicht gelten. Ein Vermieter bringe mit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zum Ausdruck, dass diese auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung sich nachträglich als unwirksam herausstellte.

Entsprechend hob der Bundesgerichtshof die Urteile auf und verwies den Rechtstreit zur erneuten Entscheidung zurück. Das bedeutet ab nicht automatisch, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wirksam ist. Das Landgericht könnte auch anders entscheiden und sagen, dass es an einer für die ordentliche Kündigung notwendigen Abmahnung fehle.

Vermieter sollten deshalb auch kurzfristige Zahlungsrückstände nicht auf die lange Bank schieben, sondern diese zügig abmahnen. Im Übrigen gehen solche Unregelmäßigkeiten oft einem „Totalausfall“ voraus. Kommt es dann zu Mietrückständen für zwei Monate, kann deshalb fristlos gekündigt werden und auch die ordentliche Kündigung ist richtig vorbereitet, weil nämlich vorher Zahlungsrückstände angemahnt wurden. So besteht nach jetziger Sicht der Dinge die höchste Chance damit durchzukommen. Wobei sich in den anhängigen Rechtsfällen natürlich etwas anderes ergeben kann.