Vom geschenkten Mietshaus zum „gewerblichen Grundstückshandel“ …

… ist der Weg gar nicht so weit. Hierzu hat der Bundesfinanzhof ein Urteil (Az.: X R 7/15) zur Warnung aller „Mietshauserben“ gesprochen:

Die Veräußerung geerbter oder geschenkter Grundstücke ist als Zählobjekt bei der so genannten Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen, wenn vorher erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Vermarktungsmöglichkeiten durchgeführt wurden. Dieser Fall zeigt, dass „Gewerblichkeit“ auch nach längerer Haltedauer drohen kann.

Ein Mann hatte 1992 eine Mietshaushälfte seiner Tante abgekauft. Seine Mutter schenkte ihm im Jahr 2000 die andere Hälfte. 2001 begann er mit einer Generalsanierung des Gebäudes. Nach Fertigstellung 2004, versuchte er zunächst die Wohnungen zu vermieten. Zuvor wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

Weil die erzielten Mieten die Investitionen nicht hereinspielen konnten, bot der beauftragte Makler an, zumindest die unteren vier Wohnungen des Sechs-Parteien-Hauses zu verkaufen. Noch in 2004 wurden drei der „hochwertig sanierten Wohnungen“ verkauft. Die vierte Wohnung schenkte der Mann 2005 seiner Ehefrau, die nach vergeblicher Vermietungsmühe die Wohnung auch verkaufte. Die ganze Sache sah sich eine Betriebsprüferin an, mit folgendem Ergebnis:

Mit Erteilung des Verkaufsauftrages über vier Eigentumswohnungen hatte ein „gewerblicher Grundstückshandel“ begonnen. Grund war die grundlegende Modernisierung (vgl. BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (Tz 24)) Auch ohne zeitlichen Zusammenhang zwischen der Errichtung oder Erwerb und der Veräußerung eines Objekts kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn der Steuerpflichtige die Objekte vor der Veräußerung im nicht unerheblichem Maße modernisiert und hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer „Marktgängigkeit“ entstanden ist.

Was ist mit der Drei-Objekt-Grenze? Obwohl der Mann nur drei Eigentumswohnungen veräußert hatte, kam die Betriebsprüferin auf vier Zählobjekte. Mit der Schenkung an die Ehefrau und die anschließende Veräußerung zählte dies Wohnung als 4.Objekt mit. Insofern hatte auch der Bundesfinanzhof einen „objektiven Anhaltspunkt“ dafür, dass mit Beginn der Renovierungsarbeiten eine Verkaufsabsicht für mehr als drei Objekte (Grenze für den gewerblichen Grundstückshandel) bestanden hatte. Die Schenkung an die Ehefrau war somit lediglich die Entnahme des letzten Objekts aus dem gewerblichen „Betriebsvermögen“ des Ehemanns. Die Steuerlast erhöhte sich erheblich.

Fazit: Wer nicht in die Gewerblichkeit rutschen möchte, sollte, bevor er Verkaufsabsichten hegt, gemeinsam mit dem Steuerberater über die Aufteilung seines Objekts und /oder Schenkungen an Frau oder Kinder nachdenken. Erst nachdem die Beschenkten im Grundbuch eingetragen sind, sollte man an die grundlegende Modernisierung des bzw. der Objekte gehen. Die Verbesserung der Marktgängigkeit führt nämlich dazu, dass nach einer Modernisierung wieder fünf Jahre zwischen der wertsteigernden Maßnahme (Modernisierung) und dem Verkauf liegen müssen, um aus der Gewerblichkeit wieder herauszukommen. Hier wäre es besser, gleich unter der Drei-Objekt-Grenze zu bleiben.

Dies ist ein schönes Beispiel dafür, dass kleine Änderungen (etwa die Aufteilung in Eigentumswohnungen, die plötzlich viele Zählobjekte schafft) auf der Steuerseite erhebliche Auswirkungen haben können. Gleichzeitig wirkt natürlich auch die Modernisierungsfalle bei Vermietern, die schon jahrelang ihre private Vermietertätigkeit ausüben und sich daher – was die Gewerblichkeit anbelangt – sicher fühlen.