Grundsteuerreform 2025

Nachweis des niedrigeren Werts jetzt doch mit Hilfe eines Gutachtens möglich?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich in zwei Beschlüssen (II B 78/23 und II B 79/23) entschieden, dass Steuerpflichtige unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren als den festgestellten Grundsteuerwert ihres Grundstücks nachzuweisen. D

Durch das Grundsteuer-Reformgesetz wurde zum Hauptfeststellungsstichtag 1. Januar 2022 sämtlicher Grundbesitz neu bewertet. Dies erfolgte mit Hilfe des sogenannten Bundesmodells. Auf dieser Gurndlage soll die Grundsteuer ab dem 1.Januar 2025 erhoben werden. Um die Bewertung der Vielzahl an Grundstücken zu bewältigen, setzt das Bundesmodell auf umfangreiche Typisierungen und Pauschalierungen. Diese pauschalen Bewertungssätze sollen die Automatisierung der Neubewertung erleichtern. Sie führen in der Praxis jedoch zum Teil zu erheblichen Abweichungen von Verkehrswerten und somit zu Rechtsunsicherheiten.

Möglichkeiten für Steuerpflichtige

Der BFH hat erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser pauschalen Bewertungssätze geäußert. In seinen Beschlüssen vom 27. Mai 2024 stellte er fest, dass Steuerpflichtige die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert das normale Maß erheblich übersteigt – konkret um mehr als 40 %. Diese Möglichkeit ist im Gesetz derzeit nicht vorgesehen, doch der BFH betonte, dass das Übermaßverbot hier greift und der Gesetzgeber den Steuerpflichtigen ein solches Recht einräumen müsse.

Gutachten bald unverzichtbar

Die aktuellen BFH-Entscheidungen betonen die Notwendigkeit, individuelle Immobilienbewertungen für einen Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwertes zu ermöglichen, um gegen pauschale Festsetzungen vorzugehen wie es auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gem. § 198 BewG vorgesehen ist.  Hiernach ist es möglich durch ein Sachverständigengutachten den „niedrigeren gemeinen Wert“ nachzuweisen.

Fazit: Nach den beiden BFH-Entscheidungen ist nun die Gesetzgebung gefordert, die Grundsteuerreform entsprechend nachzujustieren. Am einfachsten wäre dies mit der Möglichkeit des Nachweises eines geringeren Wertes – wie es auch der BFH in seinen Beschlüssen beschreibt.

Wir werden das Thema im Auge behalten und zu gegebener Zeit informieren.