Familienheim – Erben sollten sich sputen

Das von einem Erblasser selbstgenutzte Eigenheim können Kinder, bzw. Enkel (wenn deren Eltern verstorben sind) steuerfrei erwerben, sofern die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt.

Das wissen die meisten Erben. Allerdings gibt es auch die Einschränkung, dass die Wohnung beim Erwerber unverzüglich der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken dienen muss.

Zur „Unverzüglichkeit“ hat nun der Bundesfinanzhof erneut die 6-Monatsgrenze bestätigt. In dem Fall (Az.: II R 37/17) mussten sich zwei Brüder erst nach dem Tod ihres Vaters am 5. Januar 2014 über das Erbe eines Zweifamilienhauses mit 120 Quadratmeters einigen. Am 20. Februar 2015 schloss man einen Vermächtniserfüllungsvertrag, nach dem ein Bruder das Haus allein erhalten sollte. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgte am 02. September 2015, Renovierungsangebote holte der Mann erst ab April 2016 ein. Erst im Juni 2016 begann er mit dem Umbau.

Das Finanzamt ging nicht mehr von einer Steuerbefreiung aus. Das Erbschaftsteuergesetz verlange regelmäßig eine unverzügliche Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken. Der Bundesfinanzhof bestätigte die verlorene Steuerfreiheit: Der Mann habe das Haus nicht unverzüglich bezogen. Erst mehr als zwei Jahre nach dem Todesfall und mehr als sechs Monate nach der Eintragung im Grundbuch habe er Angebote eingeholt und mit der Renovierung überhaupt begonnen. Die hohen Richter störten sich auch daran, dass der Mann noch nicht einmal bis zum Tag der mündlichen Verhandlung – 2 Jahre und 8 Monate nach dem Erbfall – in das Haus eingezogen war.

Erben von Familienheimen sollten sich an die kurze Frist halten und sich so schnell als möglich ummelden. Eltern oder Großeltern, die sowieso vorhaben, den Kindern das selbstgenutzte Eigenheim zu überlassen, könnten auch überlegen, dieses vorab den Kindern bereits im Rahmen der Freibeträge (400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel) zu schenken. Behalten sie sich den Nießbrauch vor, könnte die Immobilie später sogar (bei einem Umzug in ein Pflegeheim etwa) vermietet werden und die Erlöse blieben beim Erblasser.

Vor einer solchen Übertragung sollte man sich allerdings von einem Berater oder Notar darüber aufklären lassen, welche Rückforderungsrechte man vereinbaren sollte. Sie können vertraglich vereinbart werden, etwa für den Fall, dass dem neuen Eigentümer ein Insolvenzverfahren droht oder er noch vor dem bisherigen Eigentümer sterben sollte. Notare sorgen auch für die entsprechenden Eintragungen dieser Rechte im Grundbuch.