Drei Urteile zum „anschaffungsnahen Aufwand“ bei Mietshäusern

Eine lukrative Geldanlage sind derzeit Mietshäuser.

Sie werfen immerhin eine gewisse Rendite ab und haben Potenzial, im Wert auch noch zuzulegen. Ein Teil der Miet-Rendite ergibt sich auf den steuerlichen Vorteilen. Schuldzinsen wie auch Ausgaben für das Haus können als Werbungskosten Jahr für Jahr abgezogen werden. Manch einer läuft aber in eine Renovierungs-Falle.

Wer sich ein Gebäude neu anschafft, muss sich in § 6 Absatz 1 Nr. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz über Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am frisch erworbenen Gebäude informieren. Hier ist normiert, dass in den ersten drei Jahren nach Anschaffung Aufwendungen für Baumaßnahmen, die im Rahmen einer „im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung“ anfallen, nicht als Werbungskosten abziehbar sind, sobald sie 15 % (Netto ohne Umsatzsteuer) Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grund- und Bodens) erreichen.

Wer also sein frisch erworbenes Mietshaus durchrenoviert, muss die dafür aufgewendeten Kosten beim Überschreiten der 15 %-Grenze insgesamt als Zuschlag zum Kaufpreis addieren und den Betrag über die nächsten 50 Jahre mit jährlich 2 % ganz langsam abschreiben.

Aus Renditegesichtspunkten verlieren renovierungseifrige Vermieter dank dieser Regel ordentlich. Besonders ärgerlich wird es, wenn man derzeit noch einen hohen Grenzsteuersatz hat, weil man noch im Beruf steht, aber die Renovierungsarbeiten von einigen zig-Tausend Euro nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten gerechnet werden.

In drei Urteilen hat der Bundesfinanzhof nun den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten ein wenig erweitert und auch Schönheitsreparaturen mit in die steuerschädliche Rechnung genommen. Die Vermieter hatten klassisch in den ersten drei Jahren sowohl in den Wohnungen als auch am Gebäude selbst größere Umbau- und Renovierungsarbeiten ausgeführt.

Der Bundesfinanzhof bestätige nicht nur die bisher übliche Auffassung, dass die Nettoaufwendungen, sobald sie 15 % der Anschaffungskosten eines Gebäudes übersteigen, zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Auch reine Schönheitsreparaturen (Az.: IX R 25/14 und IX R 22/15), sowie Maßnahmen, die die Betriebsbereitschaft herstellen. (Az.: IV R 15/15) oder den Zustand des Gebäudes darüber hinaus noch wesentlich verbessern, zählen zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für den gefährlichen Zeitraum der ersten drei Jahre steuerschädlich werden können.

Vom Grundsatz her müssen nun also auch die üblichen Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden, Heizkörpern, Türen und Fenstern, sowie Tapezieren oder Abschleifen von Böden mit in die Steuerrechnung einbezogen werden.

Fazit:
Wer steuerlich gut fahren möchte, sollte sich in den ersten drei Jahren bei Renovierungsarbeiten zurückhalten. Es spricht nichts dagegen, das Mietshaus in dieser Zeit einfach weiter so zu betreiben, wie es bisher gelaufen war und erst danach Verbesserungen an Türen, Fenstern, Installation (Gas, Wasser, Strom) oder der Heizungsanlage vorzunehmen.

Aus steuerlicher Sicht bleibt schnelles Renovieren grundsätzlich schädlich, wenn man in der Nähe der 15 %-Grenze kommt. Man sollte auch nicht glauben, dass sich die Grenze immer kalkulieren lässt. So manchem ist im dritten Jahr die Heizung ausgefallen und die Kosten für eine neue „sprengten“ den sorgfältig kalkulierten steuerlichen Rahmen für die ersten drei Jahre nach dem Erwerb, mit dem Resultat, dass die Abschreibungsfalle doch zuschnappte.