Bei Wohnungskauf das gesamte Haus prüfen

Auch wenn Sie nur eine Wohnung erwerben möchten ist es angeraten das gesamte Haus unter die Lupe zu nehmen.

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, der kauft einen Anteil am gesamten Gebäude und damit eine Verpflichtung, sich an den Aufwendungen des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen.

Dazu folgender aktueller Fall, entschieden vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 4.Mai 2018, Az.: V ZR 203/17):

In einem Gebäude mit zwölf Wohnungen sowie weiteren drei Einheiten, die als Naturheilpraxis, Künstler- und Kommunikationsagentur genutzt wurden, war Feuchtigkeit in der Mauer der geschäftlichen Einheiten aufgetreten. Es wurde ein Gutachten eingeholt. Das ergab, dass eine Sockelabdichtung außerhalb, sowie eine Horizontalsperre fehlten.

Die Eigentümer der betroffenen Einheiten verlangten von den anderen Miteigentümern die Beteiligung an der Beseitigung der Schäden. Die Eigentümergemeinschaft lehnte ab. Der Rechtstreit ging bis zum Bundesgerichtshof, der nicht nur zu Gunsten der Kläger entschied: Die Ursache der Feuchtigkeit liege in der fehlenden Abdichtung des Gebäudes und somit im Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung sei deshalb Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da nach der Teilungserklärung die Räumlichkeiten auch als Büro beziehungsweise Laden genutzt werden durften, müssen diese grundsätzlich geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtung müsse deshalb nicht hingenommen werden. Man braucht nicht das Auftreten von Schimmel abzuwarten.

Die Bundesrichter brachten noch eine interessante Überlegung ins Spiel: Sofern durch die Feuchtigkeit die Gebäudesubstanz nicht gefährdet sei, wäre auch an eine Änderung der Teilungserklärung zu denken; und zwar dahingehend, dass man den Nutzungszweck der betroffenen Einheiten ändert, indem man diese neu als „Keller“ qualifiziert. Ob dies hingenommen werden muss, war hier nicht zu entscheiden.

Das alles zeigt, wie sehr Sie beim Erwerb von Wohnungseigentum in die Gemeinschaft eingebunden sind. Es können hohe Sanierungskosten auf Sie zukommen (im geschilderten Fall rund 300.000 Euro!), obwohl Sie von den Problemen nicht betroffen sind. Darüber hinaus könnte sogar der Nutzungszweck Ihres Eigentums geändert werden, so dass Sie es gar nicht mehr wirtschaftlich (im Fall als Geschäftsräume) verwenden können. Also: genau hinsehen lohnt sich!

Darum: Genau hinsehen und prüfen nicht nur die Wohnung sondern auch das Gemeinschaftseigentum! Darüber hinaus ist es wichtig auch die Teilungseklärung, Beschluss-Sammlung und Protokolle der Eigentümerversammlungen zu prüfen. Holen Sie sich Unterstützung beim Experten.

Gerne unterstütze ich Sie bei allen Fragen rund um den Ankauf einer Wohnung !