Nebenkosten bei der Vermietung an nahe Angehörige

Bei der verbilligten Vermietung an nahe Angehörige können Steuersparfüchse das Gute mit dem Nützlichen verbinden.

Während Kinder, Eltern oder Geschwister günstig mieten, kann der hoffentlich gut verdienende Vermieter sämtliche Aufwendungen für das Gebäude von der Steuer absetzen. Allerdings nicht zu 100 %, wenn er gewisse Grenzen bei der Miete unterschreitet.

Auch der Finanzminister kennt den Steuerspareffekt. Bei verbilligter Vermietung an Angehörige (§ 21 Absatz 2 EStG) werden unterhalb gewisser Grenzen die Werbungskosten nur noch prozentual zur ortsüblichen Miete anerkannt. Aktuell liegt die Grenze bei 66 % der ortsüblichen Marktmiete. Früher gab es eine Grenze von 56 % und später durch den Bundesfinanzhof (der einer im Bundesrat gescheiterten Vorlage der SPD per Urteil zur faktischen Rechtskraft verhalf) eine Grenze von 75 %. Lag die Miete im Bereich von 56 % bis 75 %, durften die Finanzämter eine „Gewinnprognose“ anstellen. Fiel diese negativ aus, wurden die Werbungskosten auch nur anteilig anerkannt.

Bei all diesen Berechnungen spielten die Nebenkosten eine wichtige Rolle. Viele Eltern fielen damit auf die Nase, weil sie ihren Sprösslingen für Studium oder Berufsausbildung am Studienort eine Eigentumswohnung angeschafft hatten, die sie zu „56% und ein wenig mehr“ vermieteten, aber dabei die Nebenkosten aus Eltern-Tasche bezahlten. Die Finanzverwaltung hatte das schnell herausgefunden und kippte das Steuersparmodell „Vermietung an nahe Angehörige“ reihenweise.

Ein umgekehrter Fall landete nun vor dem Bundesfinanzhof. Finanzamt und sogar das Finanzgericht ließen den vollen Werbungskostenabzug eines Steuerzahlers aus der Vermietung an seine Mutter nicht zu, weil die Kaltmiete nur 62,28 % der ortsüblichen Miete erreichte und die Überschussprognose auf die nächsten 30 Jahre negativ war. Die Richter am Finanzgericht erkannten nur 62,28 % der Werbungskosten an. Erst der Bundesfinanzhof stellt die Sache wieder richtig:

„Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten – zu verstehen. Da die Mutter sämtliche Betriebskosten getragen hatte, war die Kuh vom Eis und sämtliche Werbungskosten für die Immobilie mussten anerkannt werden.“ Die Sache wirft ein Schlaglicht auf die verbilligte Vermietung.